琶洲村全面改造，中洲交易中心成為目前最大贏家？

    2009年11月26日電/明通新聞專線/10月20日，保利地產(chǎn)以1.42億元的底價獨吞琶洲村超過64萬平方米的土地，但要承擔總計約44.7億元的改造成本。由于此次土地出讓廣州市國土房管局提出的條件十分苛刻，掛牌投標者僅保利一家，廣州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)有人驚呼，“國土房管局為保利度身定做了招標門檻”。這次出讓的土地以金融商務(wù)用地為主，目前在琶洲區(qū)域，保利的頂級寫字樓項目保利國際廣場已經(jīng)基本售罄，在售的琶洲新建寫字樓項目僅中洲交易中心一個，得益于琶洲村的改造，中洲交易中心目前受到業(yè)界的關(guān)注度越來越高。保利以底價拿下的這塊琶洲土地究竟價值幾何？保利究竟能在琶洲收獲多少真金白銀？為何琶洲的每一次土地出讓都能引起廣州乃至全國的廣泛關(guān)注？一切還得從琶洲區(qū)域的自身價值談起。

    不斷變遷的廣州商務(wù)核心區(qū)

    廣州，因其卓越的地理位置，自古以來就是南中國的商貿(mào)重鎮(zhèn)與經(jīng)濟核心。廣州因明清時代的一口通商成為中國最早開放的城市，又因為計劃經(jīng)濟時代“廣交會”的落戶成為中國唯一一個“始終開放”的城市。20世紀70年代末期開始，隨著中國大陸的全面開放，廣州一舉躍居為東亞地區(qū)國際化的中國一線大都市，GDP的增長速度已經(jīng)連續(xù)十年超過北京、上海，至今仍列中國第一。廣州的高速發(fā)展離不開商務(wù)核心區(qū)，與北京、上海不同的是，廣州至今沒有形成諸如北京的國貿(mào)、上海的陸家嘴這樣的都市集中商務(wù)核心區(qū)。幾十年來，廣州的商務(wù)核心區(qū)一再遷移，而這幾次遷移之后正是代表了廣州經(jīng)濟的發(fā)展歷程。

    70年代的海珠廣場

    70年代末，在中國這個東方睡獅剛剛蘇醒之際，廣州由于延綿多年的商貿(mào)積累，海珠廣場商務(wù)區(qū)已經(jīng)初見規(guī)模。2009年上映的國產(chǎn)諜戰(zhàn)電影《秋喜》用多個鏡頭展現(xiàn)了海珠廣場以及附近的海珠橋昔日的繁華。然而，這個建國之前便開始興起的商務(wù)區(qū)域漸漸難以承載廣州急劇膨脹的經(jīng)濟發(fā)展空間。如今，人們還在為此地“海珠丹心”之景蕩然無存而惋惜，海珠廣場也因為廣州的城市改造而沒于喧囂。

    80年代的環(huán)市東

    80年代，在那位偉人在中國的南海邊畫下一個圈之后，廣州的經(jīng)濟憑借著政策優(yōu)勢發(fā)展再一次加速。依靠著人力資源成本的比較優(yōu)勢，外向型經(jīng)濟讓珠三角成為中國經(jīng)濟版圖上的一條小龍，而這條小龍的龍頭，是廣州的環(huán)市東“都會經(jīng)濟圈”。至今，環(huán)市東路區(qū)域還坐落著那幾座載入中國改革開放史冊建筑，白云賓館、花園酒店，這些都是中國最早與世界服務(wù)業(yè)領(lǐng)先水平接軌的翹楚。不過，“老廣”聚集的越秀區(qū)最終沒能留住廣州的商務(wù)中心區(qū)，舊城區(qū)交通等資源在飛速發(fā)展的經(jīng)濟面前顯得捉襟見肘。從越秀區(qū)手中接過商務(wù)中心區(qū)接力棒的，是90年代的天河區(qū)天河北路區(qū)域。

    90年代的天河北

    天河區(qū)天河北路區(qū)域的發(fā)力始自1987年在廣州召開的第六屆全國運動會，天河區(qū)雄偉的廣州體育中心為腹地天河北開啟了寬廣的發(fā)展空間，廣州的90年代就這樣提前開始了。天河北的崛起不僅僅是廣州商務(wù)中心區(qū)的簡單遷移，更是廣州經(jīng)濟結(jié)構(gòu)升級的表現(xiàn)。與環(huán)市東路相比，天河北顯然更接近現(xiàn)代市場經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)要求，IT、金融、廣告等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)象征著廣州開始真正接近國際標準的地區(qū)經(jīng)濟核心城市。當2001年廣州地標中信大廈屹立在天河北的核心區(qū)域之時，天河北開始真正變得耀眼起來。不過，之后出現(xiàn)的情況讓一些人始料未及，昔日環(huán)市東區(qū)域遇到的問題很快便成為天河北的煩惱。今天的天河北及其附近區(qū)域，擁有全廣州最著名的幾個堵點。廣州的核心商務(wù)區(qū)再一次有了遷移的需要，這一次，廣州的決策者們選擇了珠江新城。

    新世紀的珠江新城

    再沒有比地標建筑的落戶更能彰顯一個區(qū)域在城市中的地位了，當新廣州電視觀光塔在珠江新城的江畔日益成型之時，廣州人給她起了一個可愛的綽號：小蠻腰。新舊“老廣”們的自豪再一次燃起，很多人覺得小蠻腰顯然美過北京的“大褲衩”。2009年的11月，小蠻腰有了學(xué)名——海心塔。與小蠻腰相伴的，是摩天建筑國際金融中心，廣州人將其簡稱為“西塔”，不遠的將來，另一座同樣宏偉的東塔會與西塔并肩站在珠江新城。今天的珠江新城，時刻都有十幾個寫字樓工地同時開工。珠江新城取代天河北已經(jīng)成為正在發(fā)生的事實，擁有新高度的新地標俯視著舊地標，中信大廈的光環(huán)早已變得黯淡。不過，實事求是的說，珠江新城也并不是完美無缺的商務(wù)核心區(qū)，過快的發(fā)展和并不連貫的規(guī)劃讓珠江新城的基礎(chǔ)設(shè)施至今沒有完善。同時，由于寫字樓過于密集，過高的容積率也開始成為珠江新城的一塊心病。有人說，在廣州，堵車在天河北，迷路在珠江新城。

    這次，輪到了琶洲？

    實際上，與“小蠻腰”和“西塔”一起成為廣州新地標的還有另一個龐大建筑，這就是珠江新城不遠處的琶洲會展中心。2008年起，廣州最著名的城市名片：中國第一展廣交會永久在琶洲落戶。在廣州的城市宣傳招貼中，相伴小蠻腰和西塔的，正是琶洲會展中心這個氣勢恢弘的波浪形建筑。琶洲的地理環(huán)境十分優(yōu)越，她背靠萬畝果林，緊依珠江新城、五山高校群和廣州大學(xué)城，珠江河道環(huán)繞四周。雖然琶洲是廣州新開發(fā)的城區(qū)，但是政府已經(jīng)在琶洲基本建成了六縱六橫的交通網(wǎng)絡(luò)，琶洲已經(jīng)成為廣州城內(nèi)交通最便捷的區(qū)域之一。

充滿活力與張力的琶洲—員村地區(qū)，中洲交易中心恰處核心位置

    CBR概念將琶洲推向廣州核心

    這一切源于廣州市政府遵循國際慣例，開始培植廣州真正的中央商務(wù)區(qū)域，與傳統(tǒng)的中央商務(wù)區(qū)（CBD，Central Business District）不同的是，這次廣州市政府提出的規(guī)劃是將珠江新城及附近的琶洲和員村區(qū)域組合起來，形成中央商務(wù)帶（CBR，Central Business Region）。政府，這個在中國的市場經(jīng)濟發(fā)展過程中從未缺席過的力量，正成為琶洲發(fā)展的強大推動力。

    在廣州市政府公布規(guī)劃方案中，琶洲及其附近區(qū)域被描繪為“會展、金融、商貿(mào)”三大引擎合力推動的國際城市中央商務(wù)核心區(qū)，實力、活力、魅力三位一體的復(fù)合型新城市濱水中心區(qū)。在廣州市城市規(guī)劃設(shè)計所和美國FSA建筑師事務(wù)所聯(lián)合編制的“琶洲—員村地區(qū)城市設(shè)計”中，珠江新城、員村、琶洲被設(shè)計為廣州的“中央商務(wù)帶”的三個核心，琶洲作為其中的中央會展區(qū)，功能定位于現(xiàn)代會展、會展服務(wù)、科技研發(fā)。這個獲得政府首肯并開始執(zhí)行的優(yōu)勝規(guī)劃方案，將琶洲冠以“張力”，與充滿“活力”員村一起構(gòu)成廣州的發(fā)展新核心。琶洲站在了廣州經(jīng)濟發(fā)展起跑線的最前列。

從海心塔450米高空俯瞰未來琶洲

    政府力挺琶洲，宏大投入奠定琶洲發(fā)展基礎(chǔ)

    政府對琶洲的規(guī)劃，源于廣州城市發(fā)展的必然。舊城區(qū)的各種資源日益捉襟見肘，各種成本日益高漲，勢必需要擴展新的城市空間。這意味著，新的城市中心的建設(shè)與發(fā)展，政府的先行力量必不可缺。琶洲的開發(fā)說明了這一點。政府在琶洲的基礎(chǔ)設(shè)施投入規(guī)模十分巨大：規(guī)劃中，琶洲的內(nèi)部交通由一條東西走向的主干道,一條環(huán)形次干道和若干支道組成，并引入地鐵二號線和三號線，橫縱相交貫穿于琶洲新區(qū)，形成六縱六橫的密集交通網(wǎng)絡(luò)，僅穿越琶洲的地鐵二號線就耗資113.09億元。琶洲的交通用地占到了總用地面積的24%，國內(nèi)的其他城市規(guī)劃至今難以望其項背。隨著琶洲基礎(chǔ)設(shè)施的持續(xù)投入，已經(jīng)沒有人再懷疑琶洲的未來。

    與世界上的其他都會的新核心一樣，政府的前期投入之后，介入城市發(fā)展的是逐利而來的商業(yè)力量，政府與市場的互動是城市發(fā)展的永恒主題。早在2003年，便有集“商、展、住”一體的中洲中心開始建設(shè)，這個至今仍然占據(jù)著琶洲頂級商業(yè)地產(chǎn)地位的優(yōu)秀建筑見證了琶洲的起步與騰飛。2004年，包括香格里拉酒店在內(nèi)的配套設(shè)施陸續(xù)開工。琶洲發(fā)展的新階段從那時起就拉開了帷幕。

    琶洲豐厚的投資回報

    政府與市場的良性互動帶來了多贏的局面。以琶洲的房地產(chǎn)為例，在政府規(guī)劃推出之前，琶洲唯一的住宅樓盤大家庭花園價格僅為每平方米2000元，到該項目售完之時，價格已經(jīng)上漲三倍，如今琶洲地區(qū)的住宅價格已經(jīng)飆至每平方米1.3萬元。琶洲的第一個商用項目中洲中心2005年之時便以每平米1.6萬元的均價成為該地區(qū)最昂貴的物業(yè)。今天，琶洲的商用樓盤已經(jīng)上漲到每平米2萬元的高度，同傳統(tǒng)商務(wù)中心區(qū)天河北比肩。琶洲的財富空間早已不只是預(yù)期而已，這些已經(jīng)成為事實的奇跡預(yù)示著，琶洲必將展現(xiàn)更加輝煌的財富宏景。

    中洲交易中心成為琶洲寫字樓新標桿

    就在琶洲已有的商業(yè)地產(chǎn)炙手可熱的時候，財富的機遇再一次出現(xiàn)：2009年10月12日，被譽為“廣州最美寫字樓”的中洲中心二期——中洲交易中心開盤銷售，這座堪稱“世界級office”的華美建筑再一次將全廣州的目光匯聚琶洲。那個即將展現(xiàn)雛形的空中零支點觀光長廊恰是琶洲憑借會展經(jīng)濟通向世界之門的絕好象征。布局于此的工商業(yè)領(lǐng)袖們，坐擁的不僅僅是舉目俯覽南中國會展核心區(qū)的英姿貴氣，更有時刻盡享世界最新鮮商業(yè)價值的完美機遇。在這個建筑設(shè)計剛剛公布之時，廣州的本地媒體便驚呼為“廣州最美寫字樓”。事實上，每一個了解琶洲的人都應(yīng)該知道，中洲交易中心之所以成為“廣州最美”，不僅因為那個百米長的空中觀光走廊，更因為這個項目可以觸摸的升值空間。中洲交易中心，即將延續(xù)中洲中心的輝煌，成為琶洲核心區(qū)域血統(tǒng)純正的新一代財富巨擘。

    如果說，中洲中心一期見證了琶洲的起步和加速時代，那么當中洲中心二期——中洲交易中心屹立之時，琶洲早已不是昔日那個蔥郁幽寂的臨江灘涂，會展業(yè)驚人的帶動作用早已讓這塊土地迎來了世界各地精英和財富的輪番造訪與駐留，無論是每年召開的廣交會，還是南中國規(guī)模最大的廣州車展，抑或吸引各界名流紛至踏來的廣州國際奢侈品展，已經(jīng)將琶洲提升至世界一流商務(wù)中心的高地，琶洲的寫字樓，完全可以堪稱世界級office。11月下旬，在廣州國際車展與國際奢侈品展同期舉行之時，中洲中心將同時舉辦廣州一年一度的茶博會。幾大展覽同期盛大舉辦，屆時，大家可以見證琶洲日益散發(fā)無限的繁華與成熟魅力，同時也可以欣賞中洲交易中心這座世界級寫字樓、廣州CBD辦公新典范的華美與尊貴。

中洲交易中心被廣州的本地媒體譽為“廣州最美寫字樓”